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A estreia imobiliária da JGP, de André Jakurski

|11.05.2021

Capital – O Globo

Por Rennan Setti —

A JGP, uma das mais tradicionais gestoras de fundos multimercados e de ações do país, está se lançando em um novo segmento mais de duas décadas após sua fundação: o ramo imobiliário. A asset de André Jakurski acaba de criar uma área de “real estate” com o plano de estruturar pelo menos três fundos imobiliários ainda este ano, de olho em um setor embalado por juros baixos e que já atrai mais de 1 milhão de pequenos investidores.

A empreitada imobiliária está sendo comandada pelo engenheiro Thiago Lima, que chegou à gestora carioca em fevereiro, após ter sido CEO da administradora de shoppings Saphyr e ter ocupado cargos executivos em companhias abertas como BRMalls e Multiplan. Sua equipe já tem quatro pessoas.

A ideia é iniciar a estratégia imobiliária com três fundos, cada um com patrimônio de até R$ 200 milhões. As áreas já foram definidas, e a gestora trabalha agora na estruturação do portfólio de ativos. 

Um dos veículos focará em desenvolvimento logístico, caçando terrenos bem localizados para construir condomínios de galpões “triplo A” que sejam beneficiados tanto pela explosão do e-commerce como pela modernização do varejo tradicional. De acordo com Lima, a JGP está prestes a começar o processo de “due diligence” para adquirir a área que receberá o empreendimento principal.   

Outra estratégia, de desenvolvimento residencial, prevê parceria com incorporadoras para a construção de condomínios de médio e alto padrão em grandes cidades. Por fim, a JGP está estruturando um fundo imobiliário de renda, cuja carteira será composta tanto por ativos reais como por cotas de outros FIIs. 

— A indústria de FIIs representa uma mudança estrutural no financiamento ao investimento imobiliário no país. Está havendo uma convergência provocada por juros baixos, pequenos investidores e plataformas de investimento. Quando olhamos o tamanho desse mercado lá fora vemos que, no Brasil, estamos apenas engatinhando — afirmou Lima, que também comandou o turnaround da Real Estate Partners (REP) entre 2013 e 2016, na época em que a operadora de shoppings era controlada pela PDG. — Minha carreira pregressa, na área operacional, foi um “serviço militar” que me permitiu migrar com mais segurança para o setor financeiro.

O plano é capitalizar os fundos de desenvolvimento com seed money e recursos levantados por meio de ofertas do tipo 476 — de “esforços restritos”, aberta a poucas dezenas de investidores institucionais. Só depois viriam captações junto a investidores de varejo. Para o fundo de renda, porém, é possível que a gestora faça um IPO por meio de uma oferta 400, aberta a qualquer categoria de investidor. 

Diversificação de negócios 

A área imobiliária faz parte de uma guinada de diversificação de negócios empreendida pela JGP, fundada em 1998 por André Jakurski e pelo hoje ministro da Economia Paulo Guedes. Os dois haviam sido fundadores do banco Pactual juntamente com Luiz Cezar Fernandes. 

A asset ofereceu exclusivamente fundos multimercados e de ações até 2014, quando lançou um veículo de crédito privado. Nos anos seguintes, a butique colocou na prateleira fundos de previdência e um veículo ESG (com ativos que apresentam boas práticas ambientais, sociais e de governança), consolidando-se como uma gestora “multiativos”. Ao todo, a JGP já gere quase R$ 30 bilhões nessas estratégias. 

Além da asset, a companhia também tem uma área de gestão de patrimônio.  

Ao lançar o braço imobiliário, Jakurski passará a disputar em um dos segmentos mais aquecidos do mercado brasileiro. No ano passado, gestoras captaram R$ 44,1 bilhões por meio de fundos imobiliários, que são beneficiados pelo cenário de juros (ainda) baixos. 

O segmento também tem uma particularidade: diferentemente dos IPOs de ações, dominados por investidores institucionais e estrangeiros, as pessoas físicas são os principais alvos das ofertas de FIIs, tendo abocanhado 41,9% do volume de 2020. Assim, a área de “real estate” tem o potencial de aproximar a JGP de um investidor com o qual pouco se relaciona, já que muitos dos seus fundos têm aplicação mínima de R$ 100 mil e são voltados a investidores qualificados (leia-se: milionários).

— A área imobiliária deve destravar para o varejo todo o valor e reputação acumulados pela JGP ao longo de sua trajetória — acrescentou Thiago Lima. 

Leia a matéria original no Capital – O Globo aqui.